豪华私宅市场势将节节上升，城市发展集团CDL总经理谢仰丰分析新加坡房地产趋势与未来机遇。
TEXT Yanni Tan TRANSLATION 黄匡宁
十年前的房地产降温措施成功遏制投机炒卖、稳定房地产价格，但市场一直保持弹性，即使面对新冠疫情也将继续展示其真正价值。这是城市发展（CDL）集团总经理谢仰丰Chia Ngiang Hong的见解。
谢仰丰是一名拥有超过40年经验的资深房地产业者，担任过各种职务，目前是城市发展的高级管理层，在塑造新加坡豪华住宅面貌上扮演关键角色，最近也引领业界朝电子化发展。
他也是新加坡产业发展商公会会长，兼任新加坡绿色建筑理事会名誉顾问。以下，他分析本地豪华住宅市场的最新发展，透露城市发展集团的最新动向，以及他的展望。
哪些主要趋势将在近期内稳定进展？
政府有效管理疫情，吸引许多富裕外国人携眷移居新加坡。因此，豪华住宅项目的强大需求将保持稳定。除了自住，这些买家也会购买新加坡豪华家居，作为一种分散投资方法，甚至作为在这里生活、工作和娱乐的炫耀性资产。
过去几个季度，新加坡公民、永久居民和外国买家对豪华房地产的兴趣有所提高，对高档顶层公寓或超出3000平方英尺的大型豪华公寓需求也上升。这个趋势可能还会持续，尤其考虑到疫情因素。今天，人们花更多时间呆在家里，家里需要有更多休闲与工作空间，以及额外的设施。
实际上，莱坊（Knight Frank）2021年财富报告显示，新加坡的超高净值人士（UHNWI）比2020年增加10.2%。一旦边境限制陆续解除，新加坡的低利率与友好税收环境，将继续吸引外地超高净值人士对豪华住宅的需求。有鉴于价格可能继续上涨，本地房地产买家或许应该趁此机会购买符合预算的豪华房地产。
疫情是否改变了买家的目标？
居家办公与学习，导致大家在家的时间更长，买家如今更注重空间灵活性、健康环境与大自然。可持续性与智能家居等各种相关主题，也变得更加重要。
疫情也再次凸显综合项目的优点，结合不同功能如零售、办公与住宅，在信步可及的距离内提供方便。此外，居家办公趋势也制造了新的需求，人们希望在住宅项目范围内，就能达到生活、办公和玩乐方面的要求。靠近关键交通枢纽与主要设施（如商场、医药设施、超市）的项目，也更受欢迎。
对于城市发展来说，贴心配备与智慧功能已经从奢华装备转变成发展项目中的新常态。最近新推出位于第9区的Irwell Hill Residences，很好地展示出我们心目中买家认同的家居，强调舒适感与养生，以及特别设计的工作空间与办公功能，专门为居家上班精心策划。
本地豪华房地产面貌有什么改变？
除了独特与豪华功能，住家里纳入适合共同工作的设备，在后疫情世界里将变得更常见，也更受欢迎。Irwell Hill Residences除了配备智能功能（如自动门、红外线电梯按钮），也在公共空间引入共用工作区域。由于居家办公文化或许还会继续下去，优质地点如靠近地铁站、主要交通枢纽、购物商场和医疗设施等，将继续受到买家的青睐。
未来五到十年内，我们将看到更多注重可持续性的设计。发展商将把更多绿色元素、节省能源的电器与设计，融入公寓项目中。
新黄金地区——第2、4、7区的新交易量也有所上升，买家大多为新加坡人。介于新币120万至200万元的好定价，符合有意购买私宅的一般新加坡人预算。从单房公寓到一至二卧室单位，小型单位在这三个地区的各个项目里成为最快销的人气单位。鉴于价格敏感度因素，加上更容易负担得起，黄金地点的小型单位需求量还会上升。
过去一年是否达不到预期目标？
2020财政年，城市发展与合资伙伴卖出1318个住宅单位（包括执行共管公寓），总销售额为18亿新元（2019财政年：1554个单位，总销售额33亿新元）。虽然2020年上半年受到疫情冲击，但整体来看，销售量与2019年相差不远。
稳健的业绩，反映出新加坡住宅市场的韧性。推动需求量的因素，包括低利率环境、债务援助计划，以及政府保住雇员工作的支援措施。房价也保持稳定。
如何预测未来一年的住宅市场？
今年，我们的Irwell Hill Residences获得令人鼓舞的强劲销量，推出的周末已售出超过一半的单位。市场对这个项目的需求保持稳健。未来一年，我们对住宅市场持乐观态度。我们将继续通过政府售地计划（GLS）或私人收购，积极填补土地库存，以确保能够持续推出新项目。今年4月和5月，我们成功标下两幅政府售地计划地段，包括一幅Northumberland Road（小印度/梧槽）的住宅地段和一幅Tengah Garden Walk（武吉巴督）的执行共管公寓地段。
今年下半年，我们计划推出Canning Hill Piers，这是个与亮阁合作的重新发展项目，包含696个住房单位，位于克拉码头中心地段。这个项目有令人称羡的两大优点：面向新加坡河也面向福康宁山。完成之后，项目将直接连接滨海市区线的福康宁地铁站。
面对诸多疫情限制的2020年，各个发展商总共售出9982个新住宅，超过2019年的9912个。今年，截至四月底已售出4755个住宅单位（不包括执行共管公寓）。尽管房地产的需求量与价格预计将保持稳定，最近宏茂桥一道私宅地段投标竞争激烈，发展商对地皮需求殷切，加上旅游限制不久即将放松，都可能造成住宅价格上升趋势。
你参与过的所有住宅项目，哪些可以称得上是你的事业里程碑？
要我从城市发展的40年事业生涯中选出最爱，是一个挑战。最贴近我心的，有两个综合项目：风华南岸（South Beach）和位于圣淘沙升涛湾的The Quayside Collection。另一个是珊顿一号（One Shenton），位于前Robina House地段的重新发展项目；把旧办公楼再生转化为标志性豪华住宅，是很有满足感的丰富体验。此外，重新发展集体出售地段如Leonie Hill的New Futura和Grange Road的Gramercy Park，也很有纪念意义：满怀憧憬地翻新这些地段，把它们重新打造为未来地标。
目前市面上售卖的城市发展项目中，哪个是你最喜欢的？
每一个城市发展项目，都各有独特性与吸引力。但是对我来说，比较有感性意义的是Amber Park——另一个与城市发展历史息息相关的重新发展项目。城市发展是1980年代Amber Park原来的发展商，我们很荣幸能有机会把这个地段重新发展成另一地标，面向未来新一代。
原文刊登2021年7月《品》附赠的中英文房地产特刊《Luxe Living》
